עומדים בפני רכישת דירה מקבלן? אל תוותרו על ייצוג משפטי

עומדים בפני רכישת דירה מקבלן?

אל תוותרו על קבלת ייצוג משפטי מעו"ד שאיננו עו"ד של הקבלן.

רכישת דירה מקבלן היא עסקה יקרה, משמעותית ומורכבת.

בדרך כלל מוצגים בפנינו מצגים נוצצים ומרשימים, הדמיות מרהיבות של דירת החלומות שאותה אנו מעוניינים לרכוש, סרטונים מדהימים שנערכו במיוחד עבורנו וכו'.

בשלב הבא, אנו מקבלים ערימה של דפים ומסמכים שעלינו בסופו של דבר לחתום עליהם.

לא רבים מודעים לכך, אבל ישנה חשיבות רבה בקבלת ייצוג משפטי מתאים על ידי עו"ד שמתמחה בתחום לפני שחותמים על רכישת דירה מקבלן.

במאמר זה אפרט את הבדיקות המקדמיות שעלינו לערוך לפני שאנו חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן


1. זיהוי הקרקע – ראשית נערוך זיהוי של הקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט והדירה בפרט. נבחן את מצבה הרישומי של הקרקע – האם רשומה בטאבו? ברשות מקרקעי ישראל? האם עברה פרצלציה? וכו'.

2. זכויות הקבלן בקרקע – נבחן האם זכויות הקבלן בקרקע רשומות. נבדוק את מהות זכויותיו של הקבלן – האם מדובר בזכויות בעלות? חכירה? האם החכירה מהוונת וכו'.

3. זהות הקבלן – האם מדובר בקבלן רשום? האם הקבלן בעל סיווג מתאים לביצוע הפרויקט? נוודא שהקבלן אינו מופיע במרשם חייבים מוגבלים באמצעים ו/או שלא ניתן נגדו צו פירוק או פשיטת רגל.

4. קיומו של היתר בנייה – נבחן האם ניתן לפרויקט היתר בניה, ואם כן, נוודא שהדירה אותה בכוונתו לרכוש מופיעה בהיתר הבנייה. ככל שלא ניתן היתר בנייה, יש לתת לכך התייחסות מפורטת בהסכם המכר, לבחון האם קיימת התחיבות של הקבלן לפרק הזמן שבו יינתן היתר בנייה, נדאג לשמור על זכותו של הרוכש לחזור בו מהסכם המכר ולקבל את כספו בחזרה ככל שלא יינתן היתר בנייה עד למועד מסוים, או אם יחולו שינויים מהותיים בהיתר הבנייה שיינתן.

5. בדיקת התב"ע – בדיקת התב"ע הרלוונטית החלה על האזור בו ייבנה הפרויקט, בדיקת תשריט התב"ע והשוואה למסמכי הפרויקט.

6. הבטחת התשלומים – נוודא שהתשלומים שנו עתידים לשלם לקבלן יובטחו בהתאם להוראות החוק. כלומר, שכל תשלום שאנו עתידים לבצע יובטח באחת הדרכים הקבועות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974:
א. מתן ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כספים ששילם הקונה.
ב. ביטוח הכספים ששולמו על ידי הקונה, אצל מבטח מוכר.
ג. שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית במשכנתה ראשונה לטובת הקונה
    או לטובת חברת נאמנות מאושרת כקבוע בחוק.
ד. רישום הערת אזהרה לגבי הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, לטובת הקונה, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.
ה. העברת הבעלות בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, על שם הקונה.


7. חוזה המכר – בדיקה שכל המסמכים שעל הקבלן לצרף לחוזה המכר אכן צורפו, ובכללם: מפרט טכני של הדירה והוראות תחזוקה ושימוש, תכניות הדירה, תכניות הקומה שבה הדירה נמצאת, תכניות קומת הכניסה וקומת הגג, תכניות קומת חניונים, תכניות אדריכלות, חשמל ואינסטלציה.

בדיקת המפרט ווידוא שהוא תואם ליתר המסמכים.


8. ייצוג הקונה בהסכם המכר – עיון בחוזה המכר על נספחיו.

וידוא שכל התנאים המסחריים שסוכמו בין הצדדים מופיעם בהסכם המכר ובנספחיו כפי שסוכמו.

עיגון סכום התמורה הסופי בהסכם המכר.

מתן הערות להסכם המכר והעברתן לב"כ הקבלן.

בדיקת מועד המסירה על פי החוזה.

סעיפי איחור במסירת החזקה וסעדים בגין איחור.

התחייבות לרישום בית משותף ורישום הזכויות על שם הקונים.


לסיכום, עסקת רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, ועל כן אין לוותר על ביצוע הבדיקות ביסודיות, בקפדנות ובמקצועיות, ועל ידי עו"ד המתמחה בתחום.

משרד עורכי דין שלמה כהן הוא בעל ניסיון עשיר בייצוג בעסקאות מכר ורכישה של נכסי נדל"ן מסוגים שונים, בהם דירות מגורים מיד שנייה, ייצוג ברכישת דירה מקבלן, רכישת קרקעות, עסקאות מכר ורכישה ביהודה ושומרון, עריכת הסכמי שיתוף, נכסים מסחריים, הסכמי שיתוף, עסקאות קומבינציה וכיו"ב.  

משרדנו מעניק ללקוחותיו מעטפת מקצועית במסגרת העסקה ומטפל בכל היבטי העסקה, החל משלב המו"מ הראשוני, דרך עריכת הבדיקות המקדמיות, ניסוח ועריכה של חוזה המכר ועד לרישום העסקה והעברת הזכויות הסופית.

משרדנו עובד בשיתוף עם גורמים מקצועיים שונים בתחום הנדל"ן, כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים, מהנדסים, מומחי מיסוי מקרקעין, יועצי נדל"ן יועצי משכנתאות וכו', והכל על מנת לתת את השירות הטוב ביותר ללקוח.

עומדים בפני רכישת דירה מקבלן?
מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון או דרך האתר, ואנו נשמח לעזור.