עומדים בפני עסקת נדל"ן?
אל תעשו זאת ללא ליווי עו"ד

שוק הנדל"ן רותח.

הדירות נחטפות והמחירים עולים בהתאם.

הלהט לרכוש נכס בא לעיתים על חשבון הצורך לבצע את הבדיקות הנדרשות ההכרחיות לפני ביצוע עסקת נדל"ן.

על אף שלעיתים נראה כי מדובר בעניין פשוט – עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הגדולות, היקרות והמורכבות שיש, אולי הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו, ומתוקף היותה כזו מחייבת ביצוע בדיקות יסודיות ומקיפות ע"י עו"ד שמתמחה בתחום.

בין אם מדובר בעסקת הנדל"ן  הראשונה שלכם ובין אם ביצעתם עסקה כזו בעבר, אל תוותרו על קבלת שירות משפטי מקצועי, יסודי וקפדני מעו"ד המנוסה בתחום שיבצע עבורכם את הבדיקות ההכרחיות שיש לבצע במסגרת עסקת נדל"ן.

במאמר זה אביא רשימת בדיקות הכרחיות שיש לבצע לפני עסקת נדל"ן.
אבהיר, כי לא מדובר ברשימה סגורה, וכי כל עסקה דרושה ייעוץ משפטי פרטני.

1. פיזית – אין לוותר על בדיקה פיזית וויזואלית של הנכס, הכוללת ביקור בנכס (מומלץ יותר מפעם אחת ובזמנים שונים של היום), בדיקת הסביבה בה הוא מצוי, הכיוונים, הבניין, הרחוב, השכונה. גודל ומיקום החניה והמחסן (ככל שישנם כאלה). איתור פגמים הנראים לעין, כמו סימני רטיבות, פגמים, שברים וכו'.

2. בדק בית – במקרים מסוימים יש לשקול גם ביצוע בדק בית על מנת שנוכל לאתר האם קיימים פגמים וליקויים נסתרים בנכס, העשויים להשפיע על אפשרויות השימוש וההנאה ממנו, ועל כדאיות העסקה.

3. זהות המוכר וטיב הזכויות הנמכרות – בשלב הבא נערוך בדיקה משפטית של הזכויות הנמכרות ומצבן הרישומי, ובתוך כך נבדוק את זהות המוכר (האם מדובר באדם פרטי או בחברה בע"מ (קבלן וכו')? האם מדובר ביורשים? וכו'), נוודא שיש התאמה למצב הרישומי ונבדוק את מהות הזכויות – האם מדובר בזכויות בעלות; חכירה; בר רשות; שכירות וכו'? האם הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת וכו'?.

4. מי מחזיק בנכס – האם הנכס מוחזק על ידי הבעלים? האם הוא מושכר? אם כן, נבדוק מי השוכרים? עד מתי הסכם השכירות בתוקף? אילו בטחונות קיימים בידי המוכרים וכו'.

5. הגבלות על העברה – האם קיימות הגבלות כלשהן על העברת הזכויות? האם רשומות הערות אזהרה קודמות? האם רשומים עיקולים? שעבודים? וכו', העלולים למנוע ו/או לעכב את העברת הזכויות על שם הקונים ולהשלים את העסקה.

6. בדיקת חריגות ואי התאמות – נבדוק האם הנכס נבנה עפ"י היתר בנייה שניתן כדין, האם הבינוי בפועל תואם את היתר הבנייה והאם אין חריגות בנייה. כמו כן, נבדוק שאין הערות ו/או צווים כלשהם לגבי הדירה ושלא נפתח הליך משפטי בעניין.

7. בדיקת החבות במס – נבדוק האם העסקה תחויב במס רכישה ומה יהיה גובהו, על מנת שלא נופתע בהמשך הדרך.

8. משכנתא – ככל שבכוונת הקונים ליטול משכנתא, יש לקבל אישור עקרוני לפני החתימה על הסכם המכר. נוודא כי אין מגבלות מבחינת מצבו של הנכס שישפיעו על קבלת המשכנתא ובנוסף נוודא שאין  בעיות מבחינת גיל או מצב רפואי שעלולות למנוע מהקונים לערוך ביטוח חיים.
 
9. התאמת לוח התשלומים – ככל שהקונים מוכרים דירה קיימת, יש לבצע תכנון קפדני והתאמה של לוח התשלומים בקנייה ללוח התשלומים עליו הסכמנו במכירת הדירה הקיימת.

לסיכום, כפי שכתבתי בפתח הדברים, עסקת נדל"ן היא עסקה יקרה ומורכבת, ועל כן אין לוותר על ביצוע הבדיקות ביסודיות, בקפדנות ובמקצועיות, ועל ידי עו"ד המתמחה בתחום.

משרד עורכי דין שלמה כהן הוא בעל ניסיון עשיר בייצוג בעסקאות מכר ורכישה של נכסי נדל"ן מסוגים שונים, בהם דירות מגורים מיד שנייה, ייצוג ברכישת דירה מקבלן, רכישת קרקעות, עסקאות מכר ורכישה באיהודה ושומרון, עריכת הסכמי שיתוף, נכסים מסחריים, הסכמי שיתוף, עסקאות קומבינציה וכיו"ב.  

משרדנו מעניק ללקוחותיו מעטפת מקצועית במסגרת העסקה ומטפל בכל היבטי העסקה, החל משלב המו"מ הראשוני, דרך עריכת הבדיקות המקדמיות, ניסוח ועריכה של חוזה המכר ועד לרישום העסקה והעברת הזכויות הסופית.

משרדנו עובד בשיתוף עם גורמים מקצועיים שונים בתחום הנדל"ן, כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים, מהנדסים, מומחי מיסוי מקרקעין, יועצי נדל"ן יועצי משכנתאות וכו', והכל על מנת לתת את השירות הטוב ביותר ללקוח.

עומדים בפני ביצוע עסקת נדל"ן?
מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון או דרך האתר, ואנו נשמח לעזור.