מתכוונים למכור דירה או נכס נדל"ן אחר? חשוב שתיערכו בהתאם

במאמר קודם פירטתי את הבדיקות המקדמיות שעל קונים לערוך לפני שמבצעים עסקת נדל"ן.

גם כאשר בכוונתנו לבצע מכירה של נכס נדל"ן עלינו להיערך בהתאם, על מנת למנוע תאונות ותקלות שעלולות לעלות לנו כסף רב.


במאמר הבא אפרט מהן הפעולות והבדיקות שיש לערוך לפני שמבצעים עסקת מכירה של נדל"ן, על מנת שלא ניתקל בהפתעות לא צפויות שעלולות לעלות לנו כסף רב ולגרום לנו להפסדים.

1. בדיקת שווי הנכס – ראשית כמובן, נבצע בדיקה של שווי הנכס. לצורך כך נערוך בדיקה של מצב השוק, נבחן עסקאות שבוצעו באזור שלנו בנכסים בעלי נתונים דומים, נבחן קיומם של מאפיינים ייחודיים לנכס שיש בהם כדי להשפיע על שוויו, נבחן האם ישנן זכויות בנייה שלא נוצלו?, שכן לכל אלה יש כדי להשפיע על שווי הדירה. כמו כן, יש בנתונים אלה כדי להשפיע להשפיע על החבות במס שבח ובהיטל השבחה, לכך אתייחס בהמשך.

במקרים מסוימים ובמידת הצורך, נשכור שירותיו של שמאי מקרקעין, על מנת שיעריך עבורנו את שווי הדירה.


2. חבות במס שבח – נבחן האם המכירה המתוכננת תהא חייבת במס שבח.

מס שבח, הוא מס המחויב במכירת נכס ומוטל על מוכר הנכס. מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בין רכישת הנכס לבין מכירתו ויש כללים לחישובו.

ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה, נבדוק האם מתקיימים כל התנאים הקבועים בחוק המקימים זכאות לפטור ממס שבח. יש לשים לב כי הפטור ממס שבח מוגבל לסכום של עד 4,500,000 ש"ח, ומעבר לסכום זה תחויב המכירה במס שבח על ההפרש.

ככל שמדובר בדירת מגורים שאיננה דירה יחידה, נבדוק האם ניתן ליהנות מחישוב מס שבח לינארי ובכך להקטין את החבות במס.

ככל שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה – נבדוק האם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירתה.

בנוסף, נבדוק האם קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות, שקיומן עלול להשפיע על החבות במס שבח בגין המכירה.


3. היטל השבחה – היטל השבחה הינו היטל המוטל ע"י הרשות המקומית בגין זכויות בנייה שנוצרו כתוצאה מאישור תכנית משביחה ביחס למקרקעין.

החיוב בהיטל מתבצע בעת מימוש הזכויות, שיכול לבוא לידי ביטוי באחת משתי דרכים: הוצאת היתר בנייה או מכירת הזכויות בנכס.

הואיל ובעת מכירת זכויות בנכס, נמכרות גם זכויות הבנייה, עלולה להיות חבות בהיטל השבחה בעת המכירה, ועל כן מומלץ ואף הכרחי לבצע בדיקה מקדמית של חבות בהיטל השבחה לפני שחותמים על הסכם מכר, שכן מדובר בחיוב שיכול להגיע לסכומים משמעותיים.


4. משכנתא – במקרה שיש לנו משכנתא על הנכס, חשוב מאוד לבחון האם נרצה לסלק את המשכנתא או שמא נרצה לגרור את המשכנתא לנכס החדש, על מנת לשמור על התנאים הקיימים. לעניין זה חשיבות מבחינת הזמנים והמועדים שנקבע בהסכם המכר.

5. עסקה משולבת (מכירה וקנייה) – אם בכוונתנו לרכוש נכס אחר במקום הנכס הנמכר או שכבר רכשנו נכס אחר, עלינו לבצע התאמות של לוח התשלומים במכירה כך שיתאים ללוח התשלומים שנקבע בעסקת הרכישה. בתוך כך, יש לבצע התאמות בין מועדי סילוק המשכנתא או גרירתה, והכל על מנת למנוע תקלות והפרות של הוראות ההסכם. יש לקחת מרווח זמנים מספיק לצורך התמודדות עם בלת"מים.

לסיכום, כפי שכתבתי בפתח הדברים, עסקת נדל"ן היא עסקה יקרה ומורכבת, ועל כן אין לוותר על ביצוע הבדיקות ביסודיות, בקפדנות ובמקצועיות, ועל ידי עו"ד המתמחה בתחום.

כאשר אנו מעוניינים למכור נכס נדל"ן, עלינו לבצע מס' בדיקות הכרחיות כדי שנוכל למקסם את העסקה ולהוציא אותה לפועל במינימום סיכונים העלולים להיווצר במהלך העסקה.

משרד עורכי דין שלמה כהן הוא בעל ניסיון עשיר בייצוג בעסקאות מכר ורכישה של נכסי נדל"ן מסוגים שונים, בהם דירות מגורים מיד שנייה, ייצוג ברכישת דירה מקבלן, רכישת קרקעות, עסקאות מכר ורכישה ביהודה ושומרון, עריכת הסכמי שיתוף, נכסים מסחריים, הסכמי שיתוף, עסקאות קומבינציה וכיו"ב.  

משרדנו מעניק ללקוחותיו מעטפת מקצועית במסגרת העסקה ומטפל בכל היבטי העסקה, החל משלב המו"מ הראשוני, דרך עריכת הבדיקות המקדמיות, ניסוח ועריכה של חוזה המכר ועד לרישום העסקה והעברת הזכויות הסופית.

משרדנו עובד בשיתוף עם גורמים מקצועיים שונים בתחום הנדל"ן, כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים, מהנדסים, מומחי מיסוי מקרקעין, יועצי נדל"ן יועצי משכנתאות וכו', והכל על מנת לתת את השירות הטוב ביותר ללקוח.

עומדים בפני ביצוע עסקת נדל"ן?
מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון או דרך האתר, ואנו נשמח לעזור.